Jurisprudência sobre Condomínio

• Advogado Contratado por Condômino em Ação contra o Condomínio

  STJ - CONDOMÍNIO. Despesa procesuais. Rateio. Litgante. O condômino que litiga com o condomínio deve ser excluído do rateio prévio das despesa com a contração do advogado; está obrigado apenas ao que lhe decore da sucumbência. Coisa julgada. Inexistência. Recurso conhecido em parte provido. Íntegra

   

  PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - HONORARIOS DE ADVOGADO - CONDOMINIO REU EM AÇÃO AJUIZADA POR CONDOMINO - PROCEDENCIA DO PEDIDO - COTA-PARTE - OBRIGAÇÃO PREVISTA EM ATA DE ASSEMBLEIA GERAL. I - CONDOMINO AUTOR EM AÇÃO AJUIZADA CONTRA O CONDOMINIO DEVE SUPORTAR A COTA-PARTE, QUE LHE COUBER, DE DESPESA REFERENTE A HONORARIOS DE ADVOGADO, CONSTITUIDO PARA DEFESA DAQUELE. TAL DESPESA E DE INTERESSE COMUM E TODOS OS COMUNHEIROS ESTÃO A ELA OBRIGADOS, E COMO TAL SUPORTARÃO OS PREJUIZOS SE O CONDOMINIO SAIR VENCIDO, MORMENTE QUANDO PREVISTA EM DISPOSITIVO DA ATA DA ASSEMBLEIA GERAL. II - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 89501/SC, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/10/1996, DJ 16/12/1996, p. 50866) - Integra

   

   

• Aplicação de Multa

  - RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL.
  APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. RECURSO NÃO PROVIDO.
  1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.
  2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração.
  3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos.
  4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos.
  5. Recurso especial não provido.
  (REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015)
   

• Cobrança de Condomínio. Compromisso de Compra e Venda não levado a Registro.

  PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
  1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.
  2. No caso concreto, recurso especial não provido.
  (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015)

• Registro de Convenção de Condomínio em Cartório de Títulos e Documentos - Impossibilidade

  CSM|SP: Registro de Títulos e Documentos – Ata de assembleia – Alteração da convenção condominial – Registro desautorizado – Artigo 127, parágrafo único, da Lei n.º 6.015/1973 – Documento suscetível de registro no livro n.º 3 do Registro de Imóveis – Quórum qualificado para modificação da convenção condominial – Artigo 1.351 do CC – Descumprimento – Ofensa ao princípio da legalidade – Erros pretéritos não justificam outros – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

  ACÓRDÃO

  Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO CÍVEL N° 0000027-18.2011.8.26.0577, da Comarca de SÃO JOSÉ DOS CAMPOS, em que é apelanteCONDOMÍNIO CONJUNTO INTEGRAÇÃO e apelado o 1º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA da referida Comarca.

  ACORDAM os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator, que fica fazendo parte integrante do presente julgado.

  Participaram do julgamento os Desembargadores IVAN RICARDO GARISIO SARTORI, Presidente do Tribunal de Justiça, JOSÉ GASPAR GONZAGA FRANCESCHINI, Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, CARLOS AUGUSTO DE SANTI RIBEIRO, Decano em exercício, SAMUEL ALVES DE MELO JUNIOR, ANTONIO JOSÉ SILVEIRA PAULILO e ANTONIO CARLOS TRISTÃO RIBEIRO, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Privado e Criminal do Tribunal de Justiça.

  São Paulo, 13 de dezembro de 2012.

  (a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator

  Voto

  REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS – Ata de assembleia – Alteração da convenção condominial – Registro desautorizado – Artigo 127, parágrafo único, da Lei n.º 6.015/1973 – Documento suscetível de registro no livro n.º 3 do Registro de Imóveis – Quórum qualificado para modificação da convenção condominial – Artigo 1.351 do CC – Descumprimento – Ofensa ao princípio da legalidade – Erros pretéritos não justificam outros – Dúvida procedente – Recurso desprovido.

  Ao suscitar a dúvida, a Oficiala do Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos/SP justificou a desqualificação da ata de assembleia apresentada para registro em livro do Registro de Títulos e Documentos: o título, contemplando modificação da convenção condominial, é suscetível de registro apenas no Livro n.º 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis, enquanto, por outro lado, as alterações promovidas, relacionadas com o processo eleitoral para preenchimento dos órgãos de administração, desrespeitou o quórum especial exigido por lei (fls. 02/09).

  Ao requerer a suscitação de dúvida e ao apresentar a impugnação, o interessado ponderou: a ata de assembleia, ao estabelecer o regulamento e cronograma para as inscrições das chapas que concorrerão à administração, não alterou a convenção de condomínio nem o regulamento interno; a deliberação tomada em assembleia não contempla item obrigatório da convenção condominial; atas com conteúdo semelhante foram registradas anteriormente; enfim, a dúvida é improcedente (fls. 32/35 e 44/46).

  Após o parecer do Ministério Público (fls. 75/77), a dúvida foi julgada procedente (fls. 79/80), o interessado interpôs apelação, com reiteração de suas manifestações anteriores (fls. 82/87), e a Procuradoria Geral da Justiça, com o recebimento e processamento do recurso (fls. 89), propôs o desprovimento da apelação (fls. 96/97).

  É o relatório.

  A convenção de condomínio do interessado, ora apelante, estabelece, no artigo 8.º, que os membros dos órgãos administrativos serão eleitos em assembleia geral ordinária; possibilita, à luz do artigo 10.º, a escolha de síndico que não seja condômino; impede, nos artigos 12.º e 26.º, os condôminos inadimplentes de concorrerem a síndico e a membro do Conselho Consultivo; e prevê, no artigo 13.º, a eleição do subsíndico (fls. 20/26).

  A assembleia geral extraordinária ocorrida no dia 11 de março de 2012, convocada para tratar do regulamento e cronograma para inscrições das chapas que concorrerão à administração do condomínio – gestão 2011/2013, introduziu modificações na convenção de condomínio, ao decidir: o síndico deve ser condômino ou promitente comprador de unidade condominial; condômino em conflito judicial com o condomínio e promitente comprador em lide com promitente vendedor ou com agente financeiro estão impedidos de concorrer e de votar (fls. 11/13, itens 3, 5.2, 5.3, 6.2. e 6.3).

  Com efeito, nos pontos tratados, criou restrições inexistentes na convenção de condomínio. Cuidou de assuntos disciplinados na convenção de condomínio, porém com novas limitações, mais rigorosas que as expressamente impostas por lei (artigos 1.335, III, e 1.347 do Código Civil), particularmente no tocante à acessibilidade aos órgãos de administração e ao direito de voto.

  Ademais, com relação ao tema, pouco importa que os assuntos focalizados prescindam de tratamento específico na convenção condominial. Na realidade, basta, para a procedência da dúvida, a constatação de que, na hipótese vertente, implicam alteração de seu conteúdo.

  Aliás, os incisos dos artigos 1.332 e 1.334 do CC revelam somente o conteúdo mínimo da convenção: em harmonia com aludida conclusão, o caput do artigo 1.334 do CC é claro, ao definir que a convenção condominial, além das cláusulas obrigatórias, pode conter outras “que os interessados houverem por bem estipular”.

  Desse modo, não resta dúvida: se as deliberações tomadas em assembleia avançam sobre questões versadas na convenção, a ata de assembleia é suscetível de registro apenas no livro n.º 3 (Registro Auxiliar) do Registro de Imóveis (artigos 167, I, 17), 177 e 178, III, todos da Lei n.º 6.015/1973).

  A propósito – previsto o registro em livro próprio do Registro de Imóveis, de acordo, inclusive, com o parágrafo único do artigo 1.333 do CC -, a ata de assembleia não comporta, in concreto, registro em livro do Registro de Títulos e Documentos.

  Trata-se de entendimento afinado com a regra do parágrafo único do artigo 127 da Lei n.º 6.015/1973, interpretada a contrario sensu, que dispõe: “caberá ao Registro de Títulos e Documentos a realização de quaisquer registros não atribuídos expressamente a outro ofício.”

  Em suma, se o título apresentado para registro não se encaixa em qualquer uma das situações elencadas nos artigos 127 e 129 da Lei n.º 6.015/1973, o assento no Registro de Títulos e Documentos é vedado, pois o registro foi atribuído expressamente a outra especialidade dos serviços extrajudiciais.

  Sob outro prisma, há ainda outro obstáculo legal ao registro do título: o quórum especial, qualificado, exigido para alteração da convenção de condomínio, que depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (artigo 1.351 do CC), não foi respeitado. Quer dizer: as modificações promovidas na convenção são inválidas.

  Por fim, quanto aos noticiados registros anteriores de atas de assembleia com conteúdo semelhante, os eventuais erros pretéritos não justificam nem legitimam outros, isto é, não se prestam a respaldar o ato registral pretendido.

  Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

  (a) JOSÉ RENATO NALINI, Corregedor Geral da Justiça e Relator (D.J.E. de 22.02.2013 – SP)

• Utilização de Procurações

  Convenção de condomínio - Limitações à outorga e ao uso de procurações em assembleia de condôminos - Ilegitimidade ativa e improcedência - Ausência de nulidade - Recurso provido em parte. (TJ-SP   , Relator: Fortes Barbosa, Data de Julgamento: 08/06/2011, 8ª Câmara de Direito Privado)

  AGRAVO DE INSTRUMENTO CONDOMÍNIO RESTRIÇÃO AO USO DE PROCURAÇÕES NAS ASSEMBLÉIAS VALIDADE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PROVIMENTO. Não estabelecendo a convenção do condomínio, qualquer limitação ao uso de procurações nas assembléias, não pode a administração, sem provimento regular da Assembléia de condôminos dispondo o contrário, dispor em contrário. (TJ-PR   , Relator: J. Vidal Coelho, Data de Julgamento: 02/10/2001, 1ª Câmara Cível)