Inadimplência. Rapidez na cobrança é a melhor saída

05-08-2015 15:23

Inadimplência em condomínio, apesar de trazer transtornos à sua gestão, é normal, notadamente em épocas de crise.

Como sabemos, os valores de juros e multa são baixíssimos nesse tipo de dívida e causam um incentivo aos moradores para o pagamento de outras despesas que possuem juros ou multas mais elevados, ficando o condomínio para depois. Só que esse depois poderá ter consequências graves para o morador, inclusive com a perda do imóvel.

Para tentar minimizar o impacto da inadimplência em seu condomínio, uma rápida ação de cobrança é fundamental.

Não é preciso esperar muito. Logo que o condômino atrasa o pagamento do mês a administração já deve procurar o morador, pessoalmente ou através de carta de cobrança, solicitando a regularização da pendência. No máximo em 15 dias essa ação já deve ser desencadeada.

Ao vencer o segundo mês, o caso já deve ser encaminhado para um advogado de confiança do condomínio para que ele providencie uma cobrança mais efetiva, ainda que amigável. Ou seja, em 45 dias, já com duas mensalidades em atraso, o advogado já pode efetivar a cobrança amigável ou pré-processual com força de título executivo.

Não tendo acordo nesta fase amigável ou pré-processual, a cobrança judicial se impõe.

Ou seja, em no máximo 60 dias de ação de cobrança, o condômino já terá contra si uma medida judicial para impor-lhe o pagamento de todos os débitos condominiais devidos.

Posso protestar? Não recomendo. O Tribunal de Justiça de São Paulo julgou inconstitucional a Lei Paulista que permite o protesto de dívida condominial (veja aqui a decisão). Há, então, o risco do condomínio ser acionado e condenado a pagamento de danos morais ao condômino inadimplente. Sobre isso, cito Acórdão recentíssimo do TJ/SP na Apelação nº 00155257320098260659 julgada em 30/07/2015, que condenou um condomínio em danos morais no valor de R$ 4.000,00 por conta do protesto de uma multa de R$ 574,00.

Outra medida para conter a inadimplência, é o aumento do percentual de juros devidos pelo atraso. Mas para isso, é preciso ver o que diz a Convenção do seu Condomínio e, se o caso, alterá-la.

(Texto elaborado por Marcelo Claudio do Carmo Duarte, advogado e gestor de condomínios)

Artigo publicado no Jornal do Cambuci & Aclimação em 07/08/2015 Clique aqui para ver a publicação

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